万科A000002：运营效能提升投拓审慎聚焦

运营效率提升推动业绩增长，维持a股买入，港股增持日前，公司发布一季报，一季度实现营收626.7亿元，同比增长+0.7%，归母净利润14.3亿元，同比增长+10.6%，EPS 0.12元我们维持2022/2023/2024年EPS为2.23/2.55/2.86元的预测2022年a股平均PE为8.5x稳健财务强化公司龙头地位，万物云分拆上市加速多元化价值重估我们给它2022年11.3xPEh股目标价25.20元，参考Q1 22年平均折价率及两地业绩及多元化业务估值差异，将目标价20.95港元折价30%，维持增持评级房地产开发和多元化业务收入有所变化，运营效率的提升拉动了业绩一季度公司结算面积同比基本持平，结算收入同比—6.9%，但营业收入小幅增长0.7%，主要得益于多元化业务的增长:物流仓储/长租公寓/商业板块收入同比分别增长39%/13%/18%整体毛利率同比—1.5%至18.9%，其中开发业务毛利率为21.8%，与2021年全年相比+0.1%我们认为毛利率水平已经触底收回主要是因为:1)期间费用率下降，2)由于投资期内项目亏损收窄，所得税占利润总额的比例下降7.3pct至31.7%，进一步证实物业持有对公司业绩的分流收窄公司充裕的已售优秀商品价值(一季度末同比+3.9%)帮助公司全年实现业绩回升伴随着销售景气度的下降，审慎拿地重心受到行业景气度持续下降的影响，公司一季度销售规模收缩期内销售面积632.7万立方米，销售金额1065.0亿元，同比分别下降42.7%和40.7%平均售价较2021年全年进一步上涨2.1%一季度，万科整体保持审慎扩张态度，新项目总建筑面积145.8万立方米，拿地金额约175亿元，投资强度16.4%，较2021年全年下降13.1个百分点拿地楼面均价约12000元/平，比2021年全年上涨+72%4月，公司加大长三角布局，在杭州，南京，宁波等地首轮土地流拍中有所斩获，表明公司正在践行深耕主流城市重心的战略优秀的融资能力2022年，公司财务结构进一步大幅改善，一季度进一步优化截至一季度末，不含预收账款的资产负债率/净负债率/现金短债率分别为68.1%/34.6%/2.6倍，较2021年末下降—1.6/+4.9/+10pct，维持绿档标准自2022年以来，该公司已发行20亿元公司债券和80亿元中奖票与2021年相比，平均利率下降了27bp，至3.06%，进一步凸显了公司的融资优势风险提示:行业销售下滑，公司土地收购步伐缓慢，预计将导致可售数量不足的风险